瞄准三大痛点，REITs如何解决国有景区融资难题？

【编者按】

近日，国家发展改革委公布“958号文”，首次将景区资产纳入REITs投资范围，让景区有了新的融资手段。

如何理解这一新政？人民文旅联合文旅行业专家推出《REITs政策系列解读》。

文/高辉娜 北京第二外国语学院旅游科学学院旅游管理系系主任，硕导

2021年7月2日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”，具体内容详见文末阅读原文链接），其中一大亮点是将基础设施REITs试点范围拓展到国有景区（点）等基础设施领域。

TIPS：什么是景区REITs？

景区REITs通过将基础资产收益分割成小份的收益凭证或收益债券卖给特定投资人进行融资，融来的资金用于景区的基础设施和公共服务建设并获取可持续收益，并按融资契约将这些收益分配给不同等级的投资人（债券购买人）。

通过这种方式，REITs将收益分享给投资人，使广大的民众散户也能参与景区投资并分享中国旅游经济的红利，这是景区REITs的优越处和吸引点。

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这是我国投融资体制改革、资本市场创新发展的一个标志性成果。
试点项目所在的企业，普遍具有五大特点，包括有存量资产盘活需求、有新增投资发展需求、有资产结构优化需求、有稳定现金流以及有改革创新团队，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。
其实，国有景区（点）与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是满足人民对幸福生活向往的重要途径，希望能够加快推动国有景区（点）REITs试点。
大部分国有景区（点）商业模式是重资产模式。重资产模式国有景区（点）企业，通常由地方政府和国有企业投资和经营，投资额大，基础设施健全，固定资产存量大，有利于国有资本的统一管理和景区公益属性彰显。但重资产类景区前期投资压力大、回收期长、存量资产难以盘活，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。
山西五台山风景名胜区，图片来源：摄图网

大部分国有景区“活不好，死不了”
目前国有景区（点）投融资面临以下三个主要问题。

·基础服务设施类资产占比太高。国有景区（点）资产大部分是基础服务设施类资产。基础服务设施建设和运营具有两个特点。一是初期建设资金投入过大。国有景区（点）基础服务设施建设资金主要依靠银行及金融租赁公司贷款，造成景区金融负债多达数亿元，甚至十几亿元，财务费用支出在所有费用中比重大。二是中后期维修保养和折旧费用高。景区服务类设施在使用过程中难免会出现游客损坏现象和自然损坏，景区设施日常维护是景区重要工作内容。维修保养费、人工费、折旧费等费用支出占比较大。

·投资建设项目回报过度依赖门票收入。大部分国有景区（点）所有投资建设项目的回报，依靠门票收入支撑，景区收益性项目少。门票收入是景区主要经济支柱。在大部分国有景区，门票收入已成为最大、最直接的经济收益。在一些景区，门票收入占总收入比例已经达到了一半以上，个别的甚至高达九成。门票收入具有现金流稳定特点。然而，景区收入增长仅靠景区门票，会带来景区门票涨价、游客门票支出负担加重、抑制游客二次消费等不良后果。

·资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。重资产模式国有景区（点）融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券等产品。整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，国有景区（点）企业的自我投融资能力受到抑制。大部分国有景区（点）陷入了“活不好，死不了”的怪圈。

吉林长白山景区，图片来源：摄图网
税收政策增加景区REITs收益率
推动国有景区（点）REITs试点具有可行性，有以下三个原因。

·国有景区（点）市场发展为REITs提供了大量可选择的基础资产。截止到2020年12月25日，全国景区约1.24万家，总接待量达64.75亿人次，旅游总收入达5065.97亿元，旅游总投资4034.51亿元，直接就业162.02万人。其中，由地方政府和国有企业投资和经营的国有景区以及各类重资产保景区（点），都可以通过REITs盘活融资。

·基础设施REITs试点的市场实践为国有景区REITs推出奠定了基础。目前，基础设施REITs试点工作稳妥有序开展，首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元，投资人认购热情较高，最终认购价格和数量较为理想。基础设施REITs从结构搭建、资本属性、专业化运作等方面对国有景区REITs进行了有益探索，积累了成功经验。

·不断优化的税收政策为推动国有景区REITs试点创造了有利条件。据了解，基础设施REITs产品层面的税收政策将逐步明确，国有景区REITs纳入范围后也可一并执行受益。税收优惠政策将会增加国有景区REITs产品收益率，有利于更多吸引社会资本。

山东台儿庄古城景区，图片来源：摄图网
建议提高REITs审批效率
推动国有景区（点）REITs试点具有重要性、紧迫性和可行性。关于加快推动国有景区（点）REITs试点，提出以下三点建议。

·将国有景区（点）资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围。一方面，国有景区（点）是旅游产业最核心吸引力，能够满足人民群众对美好生活的向往，直接关系广大人民群众福祉，将该类资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，有利于其与房地产切割，防止以旅游开发之名，行房地产开发之实。另一方面，基础设施REITs试点提供了一个比较成熟的模式和经验，首批试点项目的产品交易结构、相关政策体系、监管规则已获得市场的广泛认可，可以保障国有景区（点）REITs试点工作顺利进行。

·优先选择国内5A景区资产开展试点。根据相关测算，截至2019年底，全国共有景区12402家。其中，5A景区280家，4A景区3720家，3A景区6198家，2A景区2101家，1A景区103家。5A景区是国有景区中的头部企业，是中国旅游景区最高等级，其投融资问题具有典型性和代表性。5A景区游客总接待量达12.09亿人次，旅游总收入达2132.08亿元，门票平均价格67元，总投资471.14亿元，直接就业29.46万人。建议优先选择符合条件的国有5A景区，开展国有景区REITs试点，探索实施路径，总结实践经验。同时建立健全相关标准和制度，确保发行REITs的回笼资金主要投入国有景区建设运营。

·加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率。发行国有景区REITs涉及底层资产复杂的重组和交易，面临工商、文旅、国土、财税、国资等各部门的审批工作，环节众多、流程复杂，建议加强部门联动协同，对于发行国有景区REITs中涉及的相关审批进行联动审批、优先审批、高效审批，聚力推动国有景区REITs试点工作顺利开展。

*本文仅代表专家观点，不形成投资建议
来源：人民日报人民文旅